Le propriétaire doit-il maîtriser ce qui se passe chez lui ?
Un bail « tous commerces » permet au locataire d’exercer toutes les activités licites dans les lieux loués.
Cependant, un bailleur cherche souvent à limiter les activités autorisées. En tant que « propriétaire » des murs, il est bien compréhensible qu’il contrôle ce qui se passe dans son bien. Mais souvent les limitations ne sont pas posées sans arrière-pensées.
Certaines activités se heurtent à des difficultés réglementaires ou matérielles, suscitent l’hostilité de tiers avec lesquels le propriétaire peut avoir conclu des accords ou souhaiter rester en bons termes. Ce qui peut l’amener à limiter les nuisances sonores ou olfactives, refuser de voir s’installer des activités concurrentes ou favoriser la complémentarité de l’offre commerciale locale…
Evolution des activités
A l’inverse, limiter les activités peut contraindre le preneur à solliciter une modification de l’activité autorisée voire une « déspécialisation » en cours de bail. Ce qui s’accompagne généralement d’une négociation sur le montant du loyer.
Le plus souvent, l’ajout d’activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle) ne posera pas de difficulté.
Un changement plus radical (déspécialisation plénière) nécessite en pratique l’accord du bailleur ou un recours aux magistrats.
